前言：笔者受托代理一起嘉定法院审理的执行异议之诉案件，案情概要如下：委托人于数年前购置商铺，已全额支付房款并办理预告登记，因疫情及开发商原因未完成过户。2023年5月委托人办理过户时，发现案涉商铺已于2023年2月被嘉定法院查封，申请查封人为该商铺所在项目的土建承包商。2024年11月，委托人自行提起执行异议被驳回，后委托笔者提起执行异议之诉。笔者经研判案情及在案证据，依据《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十九条规定，认为即便申请查封人享有建设工程价款优先受偿权，委托人作为预告登记权利人仍有权排除强制执行。案件经法院审理，认可笔者代理观点，后经调解，申请查封人同意撤回对案涉商铺的查封，委托人申请撤诉，案件圆满办结
一、实务焦点
预告登记权利人排除强制执行的构成要件、裁判考量因素及法律规则适用
二、基本案情
① 2016年10月，原告（委托人）与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定购买上海市嘉定区某某路某弄某号商铺，合同暂定总价款3,124,265.00元。
② 付款情况：2016年10月31日支付1,064,265元，2017年1月3日支付560,000元，2017年1月23日支付1,000,000元，2017年2月24日支付497,354元，累计支付3,121,619元（已足额履行付款义务）。
③ 2017年1月初，开发商向原告交付案涉商铺；2017年1月13日，原告就案涉商铺的预购房屋权利预告登记获登记机关核准。
④ 2021年11月，原告经物业告知可办理不动产权属登记（小产证），遂向登记机关申请过户，因缺少开发商相关材料未获受理。原告留存登记机关要求补充的材料清单后，通过物业联系开发商相关负责人，提交补充材料并持续催促配合办理过户登记。
⑤ 2022年11月，原告将案涉商铺出租给上海某公司，该公司已于当月7日向原告支付租金及押金。
⑥ 2023年5月18日，原告持开发商补充的材料再次申请过户时，发现案涉商铺已被查封（查封期限：2023年2月1日至2026年2月1日），过户手续无法办理。
⑦ 2024年11月14日，原告向嘉定区人民法院提出执行异议；2025年5月28日，法院裁定驳回其执行异议请求。2025年6月12日，原告提起执行异议之诉，案件于2025年11月12日开庭审理。庭审中，被告（土建承包商）以其享有建设工程价款优先受偿权为由，抗辩原告无权排除强制执行。
三、争议焦点
预告登记权利人是否有权排除享有建设工程价款优先受偿权主体的强制执行
四、案件要旨与法律分析
《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十九条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。”
预告登记排除强制执行的效力，源于《中华人民共和国民法典》第二百二十一条赋予预告登记的不动产处分限制功能。该条所指预告登记权利人不局限于特定群体，商品房消费者、普通购房人、被征收人、以物抵债权利人等，均可依据合法约定办理预告登记；未经预告登记权利人同意，针对该不动产的在后处分行为不发生物权效力。
相较于其他排除执行的权利类型，预告登记排除强制执行具有三大核心优势：
一是适用范围的普遍性，无需额外审查权利人身份类型，不受房屋居住性质、用途、数量的限制，亦无需考量不动产上是否附着抵押权、建设工程价款优先受偿权等其他权益，只要权利人基于合法有效的不动产物权协议办理预告登记，且符合物权登记条件，即可保障物权实现；
二是权利行使的自主性，购房人可依据法律规定与出卖人协商办理预告登记，主动防范交易不确定性风险，无需待不动产被强制执行后再通过证据搜集主张权利；
三是法律适用的导向性，《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条、第十四条、第十八条对商品房消费者、普通购房人、被征收人等权益的保护，多基于价值衡量与社会现实考量；而强化预告登记排除强制执行的效力，旨在凸显法治思维与规则之治，保障《民法典》预告登记制度落地实施，未来亦将通过不动产登记立法及商品房买卖合同文本规范进一步强化该导向。
司法实践中，预告登记作为法定物权保全措施，能否对抗优先债权执行的争议核心，主要集中于两类情形：
其一，预告登记与抵押权的冲突。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条规定：“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”第八十六条第四款规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”
依据上述规定，预告登记与抵押登记本应无冲突；但若因登记不规范导致二者并存，司法实践中仍应支持预告登记权利人排除抵押权的执行。核心理由在于：预售商品房在正常经营活动中已销售并办理预告登记的，其上原附着的权利负担应归于消灭，且预告登记具有“排除在后处分物权效力”的双重属性，通过该效力保障购房人未来取得完整所有权，是维护不动产交易市场秩序的必然要求。
其二，预告登记与建设工程价款优先受偿权的冲突。有观点认为，预告登记本质仍属债权保全方式，仅商品房消费者的预告登记可排除建设工程价款优先受偿权的执行。但笔者认为，预告登记的核心功能是保障物权实现，该法定效能不应因购房用途不同而减损，故预告登记权利人有权排除建设工程价款优先受偿权的执行。
本案中，原告在案涉商铺被查封前已签订合法有效的预售合同、足额支付房款并办理预告登记，符合《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十九条规定的排除执行条件，即便被告享有建设工程价款优先受偿权，亦不能对抗原告的预告登记权利，法院最终认可该观点并促成调解，符合上述法律精神与裁判导向。
作者介绍
徐锋
上海道朋律师事务所 律师
徐锋，上海道朋律师事务所律师，南京大学法学、南京师范大学理学双学位，2005年起从事专职律师工作。
徐锋律师是东方大律师特邀嘉宾、闵行区民营企业法律服务顾问团成员、闵行区七宝镇法律顾问团成员。专注于融资租赁企业日常法律事务及诉讼执行；企业合同起草及审查、合同谈判、合同风险防范及合同案件诉讼等；公司合并、分立及破产清算等以及婚姻家事等领域。
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